秦皇島市物業管理條例(政策解讀)
時間:2018-07-20
來源:市政府辦公廳
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一、制定《條例》的必要性

物業管理工作涉及千家萬戶,關系基本民生,體現城市文明程度。隨著我市經濟社會的發展、人民物質文化生活水平的提高和業主自治意識的增強,人民群眾對物業管理水平的要求越來越高,物業管理中存在的一些問題逐步凸顯出來,主要是職能部門權責不清、業主委員會難以成立或者運行不規范、建設單位遺留問題較多、住宅小區停車管理矛盾突出、住宅專項維修資金使用較難、物業服務企業服務不到位、擅自棄管現象時有發生等問題。這些突出問題制約了我市物業管理的良性發展,容易引發矛盾糾紛和群體性事件,從而影響社會和諧穩定。

多年來,秦皇島市政府及有關部門高度重視物業管理工作,在改善人居環境、加強城市精細化管理等方面做了大量工作,先后出臺了《秦皇島市物業管理實施辦法》(秦政[2005]3號)《如何分析足球外圍盤口關于建立居住區管理工作聯動機制的實施意見》(秦政[2012]235號)和《如何分析足球外圍盤口關于強化物業屬地區域管理重心下移的實施意見》(秦政[2012]236號)等規范性文件,我市物業管理工作取得一定成效。但是,由于缺乏上位法的有力支撐,不能規定較為有效的管理措施,也無法確定相應的法律責任,導致難以從根本上破解難題。

同時,國務院頒布實施的《物業管理條例》雖然構建了物業管理法律法規體系的基本框架,但是許多規定較為原則。因此,根據《物權法》和《物業管理條例》的立法精神和有關規定,堅持以問題為導向,出臺一部符合我市實際、具有較強針對性、操作性的《秦皇島市物業管理條例》十分必要。

二、制定《條例》的過程

為了做好物業管理立法工作,秦皇島市人大常委會提前謀劃,201612月即委托燕山大學成立課題組,開展物業管理立法研究,合作撰寫了23萬余字的《秦皇島市物業管理條例立法參閱資料》,總結提煉各地物業管理工作和立法過程中存在的十個方面突出問題,并參照各地立法例提出對策建議。同時,市人大常委會有關工作機構會同課題組搜集了全國各地關于物業管理的地方性法規、規章114部,編纂了132萬字的《全國物業管理立法匯編》,為我市物業管理立法打下了堅實的基礎。

20174月,《條例(草案)》經如何分析足球外圍盤口第51次常務會議審議通過后,提請市人大常委會審議。市十四屆人大常委會于201755日、824日先后召開第一次會議和第三次會議對《條例(草案)》進行了兩次審議。為了做好《條例(草案)》的修改完善工作,市人大常委會法工委對常委會組成人員的意見進行了認真梳理,對《條例(草案)》進行了認真修改。同時,通過多渠道、多形式廣泛征求意見:一是兩次在秦皇島日報以及市人大常委會網站上全文公布向社會公開征求意見;二是兩次印發駐秦全國、省人大代表和市人大代表、市直有關部門、各黨派、各縣區和駐秦高校征求意見;三是召開了政府有關部門座談會、專家座談會、群眾座談會、業主委員會座談會、物業服務企業座談會征求意見;四是到海港區、青龍縣等區縣進行了立法調研;五是委托燕山大學成立了物業管理立法修改論證課題組;六是針對創設物業管理委員會、明確空置商品住宅物業收費比例等五個重大問題進行了專題立法調研;七是就建設、質監、公安、價格等部門提出的各部門職責劃分異議致函市政府征求意見;八是參照、借鑒了國內80余個省、市物業管理方面的立法實踐,并赴西安、蘭州等四市實地考察和學習了物業管理立法經驗;九是對重大制度設計進行了深入研究論證。主要是針對各方利益糾結、社會高度關注的“物業保修金”“物業服務履約保證金”“住宅專項維修資金”等有關規定,專項收集和研究了全國50余個省市相關立法例,組織召開了專家論證會,集中對有關規定的必要性、合法性和合理性進行研究論證,并同起草單位(市房管局)、市政府法制辦和市物業管理協會反復交換意見。市人大常委會主要領導對上述問題高度重視,多次聽取匯報,提出指導意見;主任會議兩次審議相關條款修改方案;市人大常委會黨組就上述問題專門向市委作出了請示。在上述工作的基礎上,形成了《條例(草案表決稿)》。201781日、1010日,法制委員會對《條例(草案)》進行了兩次統一審議。20171027日,市十四屆人大常委會第五次會議表決通過了《秦皇島市物業管理條例》。

三、《條例》主要解決的問題

(一)針對業主自治組織成立難問題,對降低申請籌備業主大會門檻、明確經費保障和強化政府及其部門積極作為作出規范。《條例》規定:“物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,三十戶以上業主或者占業主總人數百分之五以上的業主可以向街道辦事處、鄉()人民政府提出籌備業主大會的書面申請。”“首次業主大會會議的籌備經費由房產行政主管部門會同價格主管部門確定,由建設單位承擔。建設單位應當在取得房屋預售許可證之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鄉()人民政府設立的專用賬戶。”“物業管理區域內,具備成立首次業主大會會議籌備組條件,而業主未提出申請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織、指導業主推薦業主代表并成立首次業主大會會議籌備組。”

(二)針對業主自治組織運行難問題,對業主大會召開、征求意見和投票表決形式多樣化以及業主委員會組成人員津貼作出規范。《條例》規定:“物業管理區域內業主超過三百戶的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議”“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式”“采用書面征求意見的形式召開業主大會會議的,應當將征求意見書送達每位業主;無法送達的,應當在業主的建筑物專有部分所在單元顯著位置公告。征求意見書送達或者雖然未送達但公告后業主反饋意見的,視為業主已經參加業主大會會議。需要業主大會會議投票表決的事項,應當采取實名可追溯的方式進行。”“業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加,也可以通過電子通信、互聯網等渠道實名參加討論和表決。”“業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。有公共收益的,工作經費可以在收益中列支。”“業主委員會組成人員工作津貼可以在公共收益中列支,由業主大會決定并按照財務要求建賬、入賬。”

(三)針對物業服務企業擅自棄管物業現象,對業主大會、建設單位與物業服務企業約定履約保證金作出規范。《條例》規定:“物業服務合同(含前期物業服務合同)可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務企業擅自退出、終止物業服務后,業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。”

(四)針對物業服務成本變化與物業服務收費不能協同調整等問題,對物業服務收費原則和適時調整物業服務企業收費標準作出規范。《條例》規定:“除別墅外的住宅小區前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費,實行政府指導價,由市、縣(區)價格主管部門會同房產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素,依法制定相應的等級基準價及其浮動幅度,并向社會公布。物業服務收費等級基準價應當根據社會平均成本變動情況,每三年進行重新測算調整。住宅小區成立業主大會的,物業服務價格由業主大會與物業服務企業約定。”

(五)針對住宅小區私搭亂建、侵占公共場地等問題,對于禁止住宅小區“雙違”等行為及其法律責任作出規范。《條例》規定:在物業使用中禁止“違法搭建建筑物、構筑物,擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗”“侵占或者破壞綠地、活動場所等共有區域,損毀樹木、健身設施等共有財產”等行為。針對擅自“宅改商”現象,明確禁止“未經有利害關系的業主同意或者違反法律、法規,擅自將住宅改變為經營性用房,從事快遞點、超市、網吧、飯店等各類經營活動”的行為。同時,對“以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口,擾亂物業管理區域公共秩序”“侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途”“損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙消防通道、安全出口暢通”及“違規養犬”等行為也作出了禁止性規定。相應地,《條例》規定了違反物業禁止行為的法律責任。

(六)針對住宅小區機動車停車管理矛盾糾紛突出的問題,對住宅小區停車管理及車位所有權、使用權、管理權和收益歸屬等作出規范。《條例》規定:“物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫、車位所有權和使用權歸屬,由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定,并優先滿足業主的停車需求。建設單位未按照規劃配置比例將車位、車庫以出售、附贈等方式處分給業主的,不得將車庫、車位出售、贈與給業主以外的單位或者個人。車位、車庫有空余的,可以出租給業主以外的單位、個人,每次租期不得超過六個月。占用業主共有的道路或者其他場地增設車位,須征得業主大會同意,并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有。”“占用共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準、用途,以及是否向社會開放等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費歸全體業主所有,可以委托物業服務企業代收。場地占用費的收取和使用情況應當單獨設賬并向業主公布。”

(七)針對住宅專項維修資金使用難、使用程序公眾知曉度低等問題,對住宅專維資金的管理主體、使用原則和程序以及應急維修等作出規范。《條例》規定:“業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的,應當按照國家、省、市有關規定,建立住宅專項維修資金管理制度,明確專戶管理銀行,開立資金專戶,委托具有相應管理資質和專業素質的賬目管理單位以及人員進行管理,并接受房產行政主管部門和住宅專項維修資金管理機構的指導和監督。”“住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要列支的,業主大會、業主委員會應當履行報房產行政主管部門備案等國家、省、市規定的相關程序。房產行政主管部門發現列支事項不符合法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正。業主大會、業主委員會通知專戶管理銀行劃轉住宅專項維修資金時,應當持有房產行政主管部門出具的備案證明。”同時,《條例》規定,物業保修期滿后,發生屋面、外墻損壞、滲漏嚴重、樓體外立面有脫落危險、電梯存在重大安全隱患等危及房屋安全和人身財產安全的7種緊急情形的,“物業服務企業、業主委員會應當先行采取應急措施,經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府確認后,向住宅專項維修資金管理機構書面提出應急維修資金使用申請”“住宅專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。”

(八)針對利用物業共用部位、共用設施刊登廣告等經營收益歸屬和用途普遍不公開,業主的權益無法得到保障的問題,對物業管理區域公共收益的歸屬、用途及其監督作出規范。《條例》規定:前期物業服務合同應當載明的內容包括“利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算以及分配辦法”“住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有,定期轉入住宅專項維修資金滾存使用”,業主委員會應當及時在物業管理區域內顯著位置公示“物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況”和“占用業主共有的道路或者其他場地增設的機動車車位使用和經營收支情況”,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示“接受委托經營的物業共用部位、共用設施設備所得收益和支出情況”。

(九)針對物業管理部門職能分工不明確、管理機制不理順的問題,對我市物業管理體系、相關部門管理職責、工作考核和法律責任作出規范。《條例》規定:“本市建立市、縣、鄉三級物業管理工作體系,按照屬地管理原則開展相關工作。市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣(區)房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”“市、縣(區)人民政府應當加強對物業管理工作的領導,建立由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府召集,房產、城市管理、公安、民政等縣(區)部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、建設單位、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加的物業管理聯席會議制度,共同研究、協調解決轄區內物業管理重大問題;建立物業管理糾紛調解機制,加強人民調解與行政調處、仲裁、司法裁判的有效銜接,妥善解決物業管理產生的矛盾糾紛。”“市、縣(區)人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度,定期對物業管理工作進行監督檢查,并納入年度目標責任考核。”同時,《條例》對房產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門及其工作人員的具體職責分工以及違反本條例的行為依法給予行政處分或者追究刑事責任的情形作出了具體規定。

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